中國消費者報報道 事關上億人的存量貸款定價基準轉換工作3月1日如期啟動。從現(xiàn)在起到8月31日，絕大部分的商業(yè)房貸將在6個月的切換時間內(nèi)，從參考基準利率改為參考LPR(貸款市場報價利率)定價，通俗來說，就是房貸利率“換錨”了。
多家銀行公布利率切換機制
近日，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業(yè)務。轉換后，2020年的利率不變，仍按原利率執(zhí)行，2021年1月1日開始執(zhí)行新利率。
部分銀行稱將于4月上旬統(tǒng)一開始辦理存量貸款定價基準轉換。另外，從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價基準轉換公告來看，主要分為幾個重點：轉換規(guī)則、辦理渠道和流程。
本次存量貸款定價基準轉換規(guī)則為：轉換工作啟動后，符合條件的存量浮動利率貸款客戶可就定價基準轉換條款與銀行進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準僅可轉換一次，轉換后不可再次轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換應于2020年8月31日前完成。
根據(jù)多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為準。不過，疫情防控情況穩(wěn)定或結束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道。
值得一提的是，需要轉換的范圍不僅只限于個人房貸。
例如，建設銀行轉換范圍中提到，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人消費經(jīng)營類貸款，包括個人消費貸款、個人質(zhì)押貸款、個人支農(nóng)貸款、個人助業(yè)貸款等。
農(nóng)業(yè)銀行提到商業(yè)性個人購房貸款(含個人商用房貸款)外的其他個人貸款和對公貸款定價基準轉換。
交通銀行在公告中表示，對于符合轉換條件及在今年8月底以后到期的對公貸款，客戶可與客戶經(jīng)理聯(lián)系，咨詢相關辦理流程及手續(xù)。
事實上，央行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問時就指出，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
結合多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，此次貸款的轉換范圍、轉換規(guī)則等與央行此前通知保持一致。即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經(jīng)營用途個人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個人房產(chǎn)抵押消費與經(jīng)營組合貸款等均需要轉換。不過，剩余貸款期限不足一個重定價周期的貸款，以及固定利率貸款均不需要轉換。
得注意的是，根據(jù)央行規(guī)定，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。需要注意的是，只有一次選擇轉換方式的機會，轉換之后不能再次轉換。因此，選擇哪種轉換方式以及LPR定價方式如何計算利率，成為購房者最為關心的問題。
對于參考LPR定價房貸利率的計算思路，按照“等價轉換”原則，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”(做乘法)轉換為“LPR加點”(做加法)。轉換為固定利率的計算思路上，轉換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
根據(jù)各家銀行公告，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數(shù)值等于原合同當前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值，也就是：加點數(shù)值=客戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外，加點數(shù)值可為負值，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR;原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。
值得關注的是，參考LPR定價的轉換方式需重新約定重定價周期(一般為一年)和重定價日。假定重定價周期為一年，重定價日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應期限LPR加點計算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平，依次類推。
舉例來看，假設A客戶有一筆房貸，剩余還款期限為十年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。如果轉換為固定利率，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。
如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，即4.8%，A客戶的加點數(shù)值也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點)。也就是說在之后的還款時間內(nèi)，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據(jù)公式計算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉換為固定利率一樣。
今年2月LPR報價五年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續(xù)下行至4.7%，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉換為固定利率下降0.1個百分點。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會相應降低。
綜合來看，選擇哪種轉換方式，取決于LPR的未來走勢。如果LPR后續(xù)呈現(xiàn)總體下降格局，選擇參考LPR加點的定價方式更為優(yōu)惠。分析人士預測，在當前降低實體經(jīng)濟融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉換為LPR定價方式。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會根據(jù)經(jīng)濟周期的變化出現(xiàn)波動。目前LPR處于下行時期，選擇LPR定價方式會減少房貸成本;但是一旦經(jīng)濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇參考LPR定價方式，存在利率風險。從現(xiàn)階段來看，他建議選擇LPR加點方式，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。
利率下行或是大趨勢
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，實際利率大趨勢是下行的，選擇LPR加點浮動利率的方式可能有利于購房者。
但并不意味房貸利率就此降低。分析人士指出，房貸利率轉換工作只是定價方式的轉變，并不意味著房貸利率就此降低。
央行副行長劉國強近日表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導方向，央行貨幣政策執(zhí)行報告也強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
中國養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出，目前銀行業(yè)開始進行的房貸利率轉換，正是按照央行的改革思路完善利率定價機制，推動利率市場化改革，實現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。
太平洋證券證券分析師董春曉指出，個人按揭貸款利率短期內(nèi)不會下調(diào)。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含)，執(zhí)行的利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內(nèi)個人按揭利率不會發(fā)生變化。
同時，個人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場穩(wěn)定。國海證券證券分析師樊磊指出，存量浮動利率貸款定價機制的改革當然也涉及個人商業(yè)住房抵押貸款，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價不能自由協(xié)商，無論是以LPR為基準繼續(xù)浮動利率，還是轉化為固定利率，都將在首個新約定的重新定價日之前和當前的水平保持穩(wěn)定;此后選擇浮動定價的會和LPR5年期利率的升降同步波動。二是重定價周期最短為一年。
樊磊認為這種安排有兩個方面的考慮。一方面，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場化的利率水平。為避免重新協(xié)商導致一些房貸利率顯著下降沖擊地產(chǎn)調(diào)控，央行限制了利率定價的空間。另一方面，歷史上的一些房貸利率曾經(jīng)一度是低至貸款基準的七折也曾高到1.3倍，重新定價可能會引發(fā)銀行和居民就新的利率水平難以達成一致。當前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場。
嚴躍進認為，就今年而言，利率還會繼續(xù)下調(diào)，房貸利率會有所下降。但是，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場火熱，利率也有可能上調(diào)。
