中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“交了一年房租，才住了3個(gè)月就被二房東趕了出來(lái)，中介還卷款跑路了。維權(quán)折騰了大半年，錢還是沒(méi)追回來(lái)?！闭f(shuō)起3年前在北京的租房遭遇，小林至今仍心有余悸。小林的經(jīng)歷并非個(gè)例。長(zhǎng)期以來(lái)，“黑中介”橫行、“假房源”泛濫、房東隨意漲租趕人、租房合同暗藏陷阱等行業(yè)亂象，一直飽受詬病。
7月21日，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式公布，并將于9月15日起正式施行。作為我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》的出臺(tái)被業(yè)內(nèi)視為“租房市場(chǎng)的里程碑事件”。它不僅為解決行業(yè)長(zhǎng)期存在的痛點(diǎn)問(wèn)題提供了法律依據(jù)，更對(duì)完善“租購(gòu)并舉”住房制度、推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有深遠(yuǎn)意義。
租戶之痛凸顯行業(yè)亂象
住房租賃市場(chǎng)的亂象一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。貝殼研究院2024年發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)年度報(bào)告》顯示，超60%的租戶遭遇過(guò)合同糾紛，38%的租戶經(jīng)歷過(guò)房東臨時(shí)解約，27%的租戶曾被中介亂收費(fèi)困擾，15%的租戶遇到過(guò)租金貸陷阱。
“剛簽合同時(shí)中介說(shuō)是‘押一付一’，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)我被偷偷辦理了租金貸，每個(gè)月要多還貸款200元。”在北京租房的王浩告訴記者，當(dāng)他想退租時(shí)，中介以貸款違約為由扣光了他付的押金。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙慶祥對(duì)記者表示，出現(xiàn)這些亂象的根源在于“三缺”：缺統(tǒng)一的合同規(guī)范、缺有效的監(jiān)管機(jī)制、缺明確的法律責(zé)任。“租戶在市場(chǎng)中處于弱勢(shì)地位，維權(quán)成本高、舉證難，很多人只能自認(rèn)倒霉，這既損害了租戶權(quán)益，也制約了租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展?！壁w慶祥說(shuō)。
《條例》的正式出臺(tái)，從租賃雙方權(quán)利義務(wù)、中介服務(wù)規(guī)范、監(jiān)管機(jī)制等方面作出全面規(guī)定，其中多項(xiàng)條款直指行業(yè)頑疾，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準(zhǔn)則，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃管理體系進(jìn)一步完善。
提升市場(chǎng)管理規(guī)范水平
租金與押金管理是《條例》的重點(diǎn)之一。記者了解到，針對(duì)“長(zhǎng)收短付”“卷款跑路”等問(wèn)題，《條例》明確要求，住房租賃企業(yè)收取租金周期不得超過(guò)3個(gè)月，收取押金不得超過(guò)1個(gè)月租金；企業(yè)需在專用賬戶存儲(chǔ)租金，實(shí)行?？顚Ｓ?，不得挪用；未經(jīng)租戶書面同意，企業(yè)不得為其辦理租金分期貸款。
在房屋質(zhì)量與合同規(guī)范方面，《條例》要求出租住房必須符合安全、衛(wèi)生、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，明確禁止出租甲醛超標(biāo)房、群租房等不符合安全條件的房屋；推行住房租賃合同示范文本，禁止設(shè)置“霸王條款”，明確雙方違約責(zé)任。
“這一條款掐住了‘高收低租、長(zhǎng)收短付’的命門?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者表示，“《條例》通過(guò)對(duì)居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可以有效保障租戶的合法權(quán)益，降低承租人的押金損失風(fēng)險(xiǎn)。”
“以前合同里全是‘乙方不得’，現(xiàn)在示范文本詳細(xì)列出了房東的維修責(zé)任、解約條件，連家具損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)都寫得清清楚楚?！睆氖路煞?wù)的律師張穎對(duì)記者表示，“合同示范文本的推廣將大幅減少糾紛，租戶不用再擔(dān)心‘簽字即入坑’。”
針對(duì)中介服務(wù)亂象，《條例》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取租金差價(jià)，不得發(fā)布虛假房源信息，從業(yè)人員需實(shí)名執(zhí)業(yè)；若中介隱瞞房屋瑕疵導(dǎo)致租戶受損，需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
“那些靠套路生存的‘黑中介’會(huì)被淘汰，合規(guī)企業(yè)才能贏得市場(chǎng)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，《條例》的實(shí)施對(duì)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問(wèn)題，將起到較大的遏制作用。《條例》對(duì)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息提出了嚴(yán)禁性要求，并要求對(duì)房源查驗(yàn)等方面進(jìn)行源頭管理，加之對(duì)于發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等情況明確了相應(yīng)的處罰，這些都將有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。
完善“租購(gòu)并舉”制度
《條例》發(fā)布的意義不僅僅在于規(guī)范市場(chǎng)，更在于踐行“住有所居”的民生承諾。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者表示：“住房制度的核心是‘保障基本、滿足多樣’，租賃市場(chǎng)是解決新市民、青年人住房問(wèn)題的主渠道，《條例》的出臺(tái)讓‘租房也能有尊嚴(yán)’成為現(xiàn)實(shí)。”
趙慶祥認(rèn)為，《條例》的意義遠(yuǎn)超租賃市場(chǎng)本身：“它是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。通過(guò)規(guī)范租賃市場(chǎng)，能‘租購(gòu)并舉’，減少對(duì)‘炒房’的依賴，讓住房回歸居住屬性，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)都具有重要作用。”
《條例》的實(shí)施也將給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)深層次變革。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測(cè)算，《條例》實(shí)施后，住房租賃企業(yè)的合規(guī)成本將平均增加15%—20%，但長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)集中度將顯著提升，預(yù)計(jì)3年內(nèi)，頭部50家企業(yè)市場(chǎng)份額將從目前的12%提升至30%以上。
張波分析認(rèn)為，《條例》將推動(dòng)租賃市場(chǎng)進(jìn)入“機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力”的新階段。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報(bào)率接近銀行5年定存利率，大量長(zhǎng)期資本正在不斷涌入。未來(lái)5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為租賃市場(chǎng)主導(dǎo)者。
曹晶晶認(rèn)為，從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來(lái)看，長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展，將有助于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
“《條例》實(shí)施后，租賃住房供給將形成‘政府保障+市場(chǎng)主體’雙軌制?！稐l例》支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。一方面保障性租賃住房可以通過(guò)收購(gòu)存量商品房、‘非居改租’等方式快速擴(kuò)容，另一方面，市場(chǎng)化主體將通過(guò)長(zhǎng)租社區(qū)開(kāi)發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位?！睆埐▽?duì)記者表示，“短期看，部分企業(yè)可能退出市場(chǎng)，但長(zhǎng)期將形成‘租戶安心、房東省心、企業(yè)用心’的良性循環(huán)。這正是構(gòu)建‘租購(gòu)并舉’住房制度的基礎(chǔ)?！?/p>
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