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中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“還貸卻無(wú)房、停貸就失信”，在司法實(shí)踐中，“爛尾樓”糾紛的處理復(fù)雜而棘手。近日，最高人民法院案例庫(kù)入庫(kù)的一則“爛尾樓”糾紛參考案例，在法律界與地產(chǎn)界引起了廣泛關(guān)注。這一案例的判決結(jié)果支持購(gòu)房者解除購(gòu)房合同和貸款合同，開發(fā)商須返還首付、支付違約金，并承擔(dān)購(gòu)房者已還和未還的購(gòu)房貸款。該案例入選最高法案例庫(kù)，為正處在“爛尾樓”困境中的購(gòu)房者帶來(lái)了曙光，更引發(fā)社會(huì)各界對(duì)“爛尾樓”問(wèn)題解決路徑與購(gòu)房者權(quán)益保障的深度探討。

購(gòu)房者訴求獲全額支持

最高人民法院案例庫(kù)入庫(kù)的這則判決來(lái)自江蘇省鹽城市。2021年12月，消費(fèi)者陸某在鹽城一家房地產(chǎn)公司購(gòu)買了一套房產(chǎn)，并簽署《商品房買賣合同》，房屋總價(jià)約118萬(wàn)元。陸某支付了首付款約43萬(wàn)元，還向當(dāng)?shù)匾患毅y行貸款75萬(wàn)元，以按揭方式支付房款，并簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人。

隨后陸某開始還月供，截至2024年3月26日，已還款約19萬(wàn)元。然而直至合同約定的交房時(shí)間，開發(fā)商始終未交房，并向陸某承認(rèn)“無(wú)法交付房屋”，于是陸某將房地產(chǎn)公司和銀行共同訴至法院。

陸某的訴求包括五個(gè)方面：一是解除與房地產(chǎn)公司、銀行簽署的合同；二是房地產(chǎn)公司承擔(dān)剩余的銀行貸款及利息；三是房地產(chǎn)公司返還其購(gòu)房首付款及利息；四是房地產(chǎn)公司向陸某支付其還給銀行的19萬(wàn)余元及利息；五是房地產(chǎn)公司支付違約金1.18萬(wàn)余元。一審法院宣判，同意陸某上述所有訴求。銀行對(duì)該判決表示不服，提出上訴，但中級(jí)人民法院最終維持原判決。

北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對(duì)記者表示，此案例被最高人民法院案例庫(kù)收錄，表示該案件對(duì)后續(xù)審判具有強(qiáng)制參考效力，依照最高人民法院發(fā)布的《人民法院案例庫(kù)建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》規(guī)定，各級(jí)人民法院審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)檢索人民法院案例庫(kù)，并參考入庫(kù)類似案例作出裁判。

司法裁判聚焦三方利益平衡

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化，全國(guó)因房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾引發(fā)的訴訟案件數(shù)量逐年攀升。究其根源，一方面是開發(fā)商過(guò)度擴(kuò)張，在市場(chǎng)下行壓力下，其資金鏈出現(xiàn)斷裂，無(wú)力完成項(xiàng)目建設(shè)；另一方面，預(yù)售制度下，購(gòu)房者提前支付購(gòu)房款，而資金監(jiān)管環(huán)節(jié)若存在漏洞，資金易被開發(fā)商挪作他用，進(jìn)一步加劇項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

在司法實(shí)踐中，“爛尾樓”糾紛涉及購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行多方主體，如何在不同法律規(guī)定與合同約定之間精準(zhǔn)平衡三方利益，成為司法裁判的核心難題。

王久成表示，根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。購(gòu)房人出于居住、投資等需求購(gòu)房，而“爛尾樓”無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人的目的，購(gòu)房人可以據(jù)此解除合同。值得注意的是，除了購(gòu)房人與開發(fā)商之間存在商品房銷售合同關(guān)系外，購(gòu)房人與銀行之間還存在金融借款合同關(guān)系。為了擺脫“無(wú)房又要償貸”的不利狀態(tài)，購(gòu)房人有必要將銀行一并訴至法院。

華東政法大學(xué)教授孫憲忠指出：“鹽城案例的入選有力推動(dòng)了相關(guān)法律法規(guī)的完善與細(xì)化，在實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行三方在預(yù)售制度下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，有助于重塑購(gòu)房者消費(fèi)信心，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，并對(duì)開發(fā)商形成強(qiáng)烈警示，為房地產(chǎn)市場(chǎng)法治建設(shè)注入強(qiáng)勁動(dòng)力?！?/p>

從優(yōu)先受償?shù)酵苿?dòng)復(fù)工

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，爛尾樓案件執(zhí)行面臨重重困難：開發(fā)商的資產(chǎn)狀況大多不佳，可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)有限，即便法院判決支持購(gòu)房者，執(zhí)行到位率也普遍較低，購(gòu)房者權(quán)益難以得到實(shí)質(zhì)性保障。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)記者表示，即使購(gòu)房者在開發(fā)商破產(chǎn)清償中具有一定的優(yōu)先受償權(quán)，但實(shí)踐中受償率并不理想。相比之下，嘗試通過(guò)各種方式推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工交房，會(huì)大大降低購(gòu)房者“錢房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，在國(guó)家和地方的各項(xiàng)政策扶持下，許多爛尾樓被列入保交樓或白名單項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)政府協(xié)調(diào)、紓困資金注入后，已經(jīng)或即將重啟。王玉臣建議，在此期間，購(gòu)房者可以主動(dòng)介入，通過(guò)主張延期交房違約金、信息公開等方式與開發(fā)商接洽，促使開發(fā)商積極復(fù)工，以達(dá)到交房的目的。

為切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益，司法、行政、市場(chǎng)等多個(gè)維度已形成一系列具體措施，并在不斷完善中。

在司法層面，多地法院建立了“爛尾樓”糾紛快速審理機(jī)制，對(duì)涉及“爛尾樓”的案件優(yōu)先立案、優(yōu)先審理、優(yōu)先執(zhí)行，縮短審理周期，提高維權(quán)效率。同時(shí)，推廣示范判決機(jī)制，選取典型案件先行判決，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動(dòng)批量案件高效解決。

在行政監(jiān)管方面，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管是核心舉措。多地出臺(tái)規(guī)定，將預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，由政府部門或第三方機(jī)構(gòu)全程監(jiān)管，確保資金專款專用，僅能用于項(xiàng)目建設(shè)所需的工程款、材料費(fèi)等。

在市場(chǎng)層面，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化房貸合同條款，明確在房屋無(wú)法交付等情形下的責(zé)任劃分，減少格式條款對(duì)購(gòu)房者的不公平限制。部分銀行已試點(diǎn)“交房即放款”模式，將貸款發(fā)放節(jié)點(diǎn)與房屋交付掛鉤，從源頭上降低購(gòu)房者因項(xiàng)目爛尾而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)探索相關(guān)保障產(chǎn)品，推出“商品房預(yù)售履約保險(xiǎn)”，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由保險(xiǎn)公司按約定賠付購(gòu)房者損失，為購(gòu)房者增添一份保障。