中國消費者報報道（記者孫蔚）租賃的房屋甲醛超標(biāo)，租戶能否要求支付違約金？看房時是兩居，住進(jìn)去后卻變成三居，租戶能不能要求解除合同？12月23日，北京市第三中級人民法院（以下簡稱“北京市三中院”）舉辦新聞通報會，通報多起涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛典型案例。三中院還積極發(fā)揮審判職能作用，通過加強與北京市住建委、市規(guī)自委等部門及住房租賃企業(yè)的溝通交流，以司法建議等多種方式，力促租賃合同相關(guān)糾紛源頭化解。
房屋不適租情形多見
住房租賃行業(yè)存在的亂象一直備受詬病。天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)有超57.3萬家住房租賃相關(guān)企業(yè)，有20.7%的企業(yè)曾經(jīng)歷過法律訴訟，案由包括房屋租賃合同糾紛、居間合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等；近5%的企業(yè)曾受到行政處罰，處罰事由包括未提交住房租賃合同登記備案、未完善消防驗收手續(xù)擅自投入使用、非法容留外國人居住、未按規(guī)定登記承租人信息等。
據(jù)北京市三中院黨組成員、副院長朱平介紹，2022年1月至2025年11月，北京市三中院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件。其中，2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1—11月188件，呈逐步增長態(tài)勢。
具體來看，在案件爭議內(nèi)容方面，住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租占比25%，租賃合同約定不明導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生矛盾占比10%，住房租賃企業(yè)超期轉(zhuǎn)租占比4%，住房租賃企業(yè)制式合同模板名稱與性質(zhì)不符占比3%，住房租賃企業(yè)提供的格式條款違反合同自由原則占比3%，住房租賃企業(yè)收取租金后未納入監(jiān)管賬戶占比2%。
“出租方最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付給承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。作為出租方的住房租賃企業(yè)違約情形多見于提供的房屋不適租。”朱平表示，例如房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)、空調(diào)噪音、漏水、存在大量蚊蟲、房屋使用性質(zhì)與承租人的預(yù)期不符、未能配合承租人辦理相關(guān)證照、擅自打隔斷違法群租等，影響承租方實現(xiàn)合同目的。若住房租賃企業(yè)提供的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定，致使承租方無法正常使用或危及承租方安全健康的，承租方有權(quán)單方解除合同，并主張住房租賃企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
資金監(jiān)管制度有效推行
北京市三中院此次發(fā)布的典型案例包括“租的房子由兩居變?yōu)槿樱ㄔ褐С肿鈶舻脑V訟請求”“房屋甲醛超標(biāo)，承租方獲賠違約金”“住房租賃企業(yè)提供的格式條款被認(rèn)定為無效”“住房租賃企業(yè)與房主簽訂的合同名為委托代理合同，實為租賃合同”等。
面對市場亂象，北京市住建委近年來持續(xù)加強行業(yè)治理。北京市住建委二級巡視員龐瑞敬表示，針對群眾反映強烈的“押金難退”“租金被挪用”等問題，北京市住建委大力推行資金監(jiān)管制度。截至目前，全市已有800余家租賃企業(yè)與監(jiān)管銀行簽約，54.8萬筆租賃合同的17.1億元資金納入監(jiān)管。
在糾紛化解方面，北京市住建委優(yōu)化12345熱線辦理流程，為頭部企業(yè)開通熱線轉(zhuǎn)接，提升問題解決效率。同時，加強行業(yè)調(diào)解，今年通過協(xié)會等單位調(diào)解的糾紛成功率超過60%。
消費提示：簽約前注意核實 租賃時多留證據(jù)
圍繞糾紛預(yù)防與化解，北京市三中院民三庭庭長全奕穎向租賃各方建議：
住房租賃企業(yè)應(yīng)依法備案、誠信經(jīng)營，如實告知房屋產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)等關(guān)鍵信息；對合同中減輕或免除自身責(zé)任的格式條款，應(yīng)作出顯著提示與說明；應(yīng)建立內(nèi)部投訴處理機制，及時化解矛盾。
承租人要審慎選擇租賃企業(yè)，簽約前通過住建部門的官網(wǎng)、企業(yè)信用系統(tǒng)等渠道核實企業(yè)資質(zhì)與信用狀況；認(rèn)真審閱合同條款，明確租金、押金支付路徑與監(jiān)管要求；交接房屋時制作詳細(xì)清單，記錄家具家電狀況；租金支付盡量轉(zhuǎn)賬至企業(yè)賬戶而非個人賬戶。
房屋產(chǎn)權(quán)人除了應(yīng)選擇正規(guī)企業(yè)合作外，也需明確房屋交接標(biāo)準(zhǔn)、恢復(fù)要求，并履行房屋修繕義務(wù)，確保房屋安全適租。遇到租客違約，應(yīng)通過書面催告等合法方式主張權(quán)利，避免采取停水停電等過激行為。
典型案例
租的房子由兩居變?yōu)槿?，法院支持租戶的訴訟請求
承租方梁某在某平臺上看到的房源信息為兩室一廳一衛(wèi)，現(xiàn)場看房時確認(rèn)其為兩室一廳一衛(wèi)，隨后與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同，承租該房源南側(cè)的大臥室，并于當(dāng)日支付相應(yīng)款項。梁某準(zhǔn)備搬進(jìn)房屋時，發(fā)現(xiàn)原有的客廳被隔斷成臥室，涉案房屋由兩居室變成三居室。梁某認(rèn)為公共活動空間減少，對生活造成重大影響，要求解除合同，住房租賃企業(yè)不同意，并表示未承諾不改變房屋原有格局。梁某向住房租賃企業(yè)發(fā)函解除租賃合同，住房租賃企業(yè)拒絕解除并拒絕退還梁某已交納的費用。于是，梁某訴至法院，要求住房租賃企業(yè)退還其已支付的租金。
法院審理認(rèn)為：雙方均認(rèn)可梁某在合同簽訂前看房時，房屋格局為兩個居室，另有開放空間及廚房、衛(wèi)生間，這是梁某選擇簽訂合同承租該房屋的事實基礎(chǔ)。住房租賃企業(yè)主張簽約時已告知梁某將會對屋內(nèi)格局加以改造，卻未提供證據(jù)加以佐證，法院對其主張不予采納。雙方簽訂合同后，住房租賃企業(yè)未經(jīng)梁某同意改變了雙方簽約時的房屋格局，將房屋內(nèi)原有開放空間變更為居室，其所提供的租賃物與約定不符，已構(gòu)成違約，且上述違約行為對梁某的居住質(zhì)量造成較大影響，梁某有權(quán)要求解除雙方所簽訂的租賃合同，因此法院以梁某解除通知送達(dá)住房租賃企業(yè)之日作為合同解除日期，并判令住房租賃企業(yè)退還梁某押金以及剩余租金。
房屋甲醛超標(biāo)，承租方獲賠違約金
梁某與住房租賃企業(yè)簽訂了為期10個月的租房合同，并支付了租金、服務(wù)費和押金。租賃合同中明確表示，出租方需保證房屋符合環(huán)保等方面的安全條件，不危及承租方安全、健康。梁某主張涉案房屋甲醛超標(biāo)導(dǎo)致其孩子出現(xiàn)咳嗽等身體不適，醫(yī)院檢查后建議關(guān)注居住環(huán)境。梁某要求提供房屋空氣質(zhì)量檢測報告，但住房租賃企業(yè)未能提供。雙方協(xié)商一致由梁某自行委托檢測，相關(guān)費用由住房租賃企業(yè)承擔(dān)。經(jīng)檢測，房屋客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均顯示超標(biāo)。隨后，梁某搬離房屋并向住房租賃企業(yè)發(fā)送“訴求明細(xì)”，要求解除合同。住房租賃企業(yè)不認(rèn)可，重新檢測后的結(jié)果顯示房屋主臥、廚房甲醛數(shù)值均符合標(biāo)準(zhǔn)。雙方就合同解除時間以及退賠事項不能達(dá)成一致，于是梁某向法院起訴。
法院審理認(rèn)為，住房租賃企業(yè)交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定，致使承租方無法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權(quán)單方解除合同。本案中，根據(jù)梁某提交的檢測報告，涉案房屋的甲醛標(biāo)準(zhǔn)不能滿足雙方約定的房屋安全使用條件。住房租賃企業(yè)雖提供另外兩份檢測報告，但該兩份報告的檢測時間與梁某入住及檢測時間相比，均存在一定滯后性，可能因時空等因素造成偏差，特別是在住房租賃企業(yè)未提供證據(jù)證明梁某入住時涉案房屋符合環(huán)保安全條件的情況下，該兩份報告無法完全反映梁某居住時涉案房屋的甲醛含量情況。因此，法院最終判定涉案房屋的空氣質(zhì)量不符合安全居住條件。因雙方在合同中針對涉案房屋影響承租方身體健康這一情形明確約定有違約條款，故法院予以支持。
住房租賃企業(yè)提供的格式條款被認(rèn)定為無效
張某與住房租賃企業(yè)簽訂了為期兩年的租賃合同，合同約定“合同期滿后，不得在住房租賃企業(yè)不知情的情況下與房屋產(chǎn)權(quán)人私下建立租賃關(guān)系，否則視為違約，乙方需賠償甲方貳個月租金作為違約金”。合同到期后，張某同產(chǎn)權(quán)人直接簽訂租賃協(xié)議。張某起訴住房租賃企業(yè)退還押金，住房租賃企業(yè)則以張某違約為由拒絕退還押金。
法院審理認(rèn)為，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。住房租賃企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同文本，是由住房租賃企業(yè)提供的制式模板，使交易更加便捷。在認(rèn)定制式模板相關(guān)條款是否屬于格式條款時，應(yīng)遵循“公平原則”確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免排除限制另一方的主要權(quán)利，以維護合同自由、保護交易公平。涉案合同約定，合同期滿后，承租方不得與產(chǎn)權(quán)人私下建立合同關(guān)系，明顯違反了合同自由原則，因此住房租賃企業(yè)據(jù)此不退還押金的抗辯不能成立。
住房租賃企業(yè)與房主簽訂的合同名為委托代理合同，實為租賃合同
沈某與住房租賃企業(yè)簽訂《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定沈某委托住房租賃企業(yè)管理運營涉案房屋，沈某授權(quán)住房租賃企業(yè)對標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營出租供他人居住。住房租賃企業(yè)為沈某提供為期三年的資產(chǎn)管理服務(wù)，雙方認(rèn)可自合同簽訂當(dāng)年5月開始計收收益，每月收益5100元，每個履約年度內(nèi)月付為一次結(jié)算周期。管理期間內(nèi)，甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。
合同簽訂后沈某依約將涉案房屋交付于住房租賃企業(yè)管理，住房租賃企業(yè)按合同約定定期向沈某支付租金收益至2020年10月3日，此后未按合同約定向沈某支付租金收益。于是，沈某向法院起訴要求住房租賃企業(yè)繼續(xù)履行合同并支付欠付租金。住房租賃企業(yè)認(rèn)為，涉案合同屬于委托合同，住房租賃企業(yè)享有任意解除權(quán)，其在多次與沈某溝通調(diào)整合同內(nèi)容、降低逾期收益，沈某拒絕的情況下，享有解除權(quán)。
法院審理認(rèn)為，租賃合同是出租方將租賃物交給承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。在租賃關(guān)系中，出租方最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租方最重要的義務(wù)是按照約定交付租金，并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。沈某授權(quán)住房租賃企業(yè)將其住宅供他人居住、使用，住房租賃企業(yè)向沈某支付租金收益，結(jié)合《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》中關(guān)于裝修、維修、家具家電等的約定，雙方之間的合同約定與合同履行情況，符合租賃合同的基本屬性。沈某與住房租賃企業(yè)簽訂《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》系房屋租賃合同法律關(guān)系，住房租賃企業(yè)關(guān)于雙方為委托合同關(guān)系的上訴主張缺乏依據(jù)。
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