中國消費者報報道 2020年是深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年，在《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布一年后，10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》(以下簡稱《方案》)，引發(fā)了樓市各界的高度關注。
改革試點涉及六大領域
據(jù)悉，綜合改革試點共涉及完善要素市場化配置體制機制、打造市場化法治化國際化營商環(huán)境、完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度、完善高水平開放型經(jīng)濟體制、完善民生服務供給體制、完善生態(tài)環(huán)境和城市空間治理體制等六大領域?！斗桨浮繁硎荆罨瘧艏贫雀母?，調(diào)整完善積分落戶政策。完善居住證制度，鼓勵根據(jù)實際擴大公共服務范圍、提高服務標準，穩(wěn)步推進基本公共服務常住人口全覆蓋。允許探索適應新技術、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)、新模式發(fā)展需要的特殊工時管理制度。
此外，《方案》還提出，要依法依規(guī)開展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點。
探索深化土地管理制度
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，《方案》在土地管理制度等領域提出了具體的探索方向。
具體來看，《方案》明確將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述政策使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大的權限?！斗桨浮繁硎?，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制?！斗桨浮分赋?，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉(zhuǎn)讓制度。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，《方案》可優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用。而深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市，豐富深圳的土地供應。
樓市供需矛盾有望緩解
在寸土寸金的深圳，樓市供需矛盾一直比較突出。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地審批權下放，可以使土地效能最大化，深圳實際上對該項需求很迫切。對深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務業(yè)已占據(jù)其主導地位，但用地結構仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須對空間結構重新進行調(diào)整。
資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設用地面積的不到23%，低于國家相關標準中25%-40%的下限。
過去10余年深圳房價快速上漲，土地供應不足難以滿足龐大的人口住房需求。
在許小樂看來，深圳的土地供應不足，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應。而在每年50萬人口流入的背景下，只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。“這一《方案》的實施，標志著在深圳投資炒房的基礎動搖，‘深圳房價一直漲’的神話有望被打破。”許小樂表示，《方案》授權深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行帶來重大的積極作用。(樓蘭)
