中國消費者報報道（記者孫蔚）年中已至，房地產(chǎn)市場迎來階段性復盤的關鍵節(jié)點，也為預判下半年走勢提供重要依據(jù)。2025年上半年，在政策持續(xù)發(fā)力與市場自我調節(jié)的雙重作用下，樓市經(jīng)歷了從“以價換量”為主導到“品質提升”漸成共識的轉變。隨著多項利好政策落地顯效，市場信心逐步修復，盡管區(qū)域分化仍在持續(xù)，但止跌回穩(wěn)的態(tài)勢已初步顯現(xiàn)。展望下半年，業(yè)內人士預計，政策端將繼續(xù)加碼穩(wěn)預期，市場端“好房子”供給增加與改善需求釋放將形成共振，行業(yè)向高質量發(fā)展轉型的步伐將進一步加快。
政策組合拳發(fā)力
今年上半年，中央和相關部門圍繞房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，打出一套政策“組合拳”，涵蓋去庫存、擴需求、新模式探索、風險化解等多個維度。
在去庫存方面，專項債收購存量閑置土地與商品房成為重要手段。今年兩會期間，住建部部長倪虹表示，要拓寬收購存量商品房的用途；4月25日，中央政治局會議指出要優(yōu)化存量商品房收購政策；6月13日，國常會提出要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，加速存量用地盤活。
需求端刺激也毫不松懈。5月7日，央行將5年期以上LPR下調15個基點至3.50%，5年以上首套住房公積金貸款利率同步下調至2.60%，均創(chuàng)歷史最低水平，直接降低了購房者的置業(yè)成本，有力支持居民住房需求釋放。
“好房子”建設備受矚目。4月25日，中央政治局會議強調，加大高品質住房供給；5月1日，新版《住宅項目規(guī)范》實施；5月7日，金融監(jiān)管總局指出強化對高品質住房的資金供給；6月13日，國常會進一步強調要扎實有力推進“好房子”建設，并將其納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌。
各地也積極響應中央精神，據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年全國超160個省市（縣）出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策超340條，涵蓋公積金政策優(yōu)化、購房補助、庫存減負、城市更新等多個方面。如5月初，全國超40城同步下調公積金貸款利率；衢州推行多孩家庭改善性購房補貼，最高可申請補貼20萬元；廈門放寬申請保障房資格等。
市場分化加劇
在多項政策的提振下，核心城市新房市場整體保持平穩(wěn)運行?！笆袌鲈诜只袑ふ倚聶C，在深度調整中發(fā)展新模式。從新房、二手房、土拍等維度看，市場正經(jīng)歷從以價換量到品質提升的深度調整，各環(huán)節(jié)相互作用，共同推動行業(yè)整體止跌回穩(wěn)。”58安居客研究院院長張波對記者表示。
從安居客線上數(shù)據(jù)來看，上半年，重點66城新房均價同比微降0.5%，呈現(xiàn)“以價換量”過渡特征。一線城市因核心地段稀缺供應、高端改善項目集中，均價微漲（0.8%）；新一線、二線城市因剛需盤占比提升，均價微降（新一線降0.5%）。
從新房線上找房熱度來看，城市梯隊分化顯著。一線市場高品質改善需求項目的熱度不斷提升，但外圍區(qū)域的壓力依然較大。新一線城市韌性最強，5—6月熱度持續(xù)向好，比如成都、杭州等憑借“好房子”供應、人才政策，成為需求外溢承接區(qū)。三四線城市走勢低迷，庫存壓力大，需求提振難度大。
二手房市場延續(xù)“以價換量”行情。上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交活躍，其中，深圳成交量同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增長20%左右，成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。但受季節(jié)性因素影響，5月以來市場熱度轉弱，6月，上海二手房成交在高基數(shù)影響下同比下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；成都、蘇州、廈門等核心城市同比仍有增長。
值得一提的是，二手房對新房的分流效應加劇。張波對記者表示，在“即買即住、配套成熟”的優(yōu)勢下，上半年重點城市二手房找房人數(shù)占比達67%，較去年同期提升5個百分點，三四線城市占比超65%，反映了市場需求向二手房傾斜，二手房的優(yōu)勢持續(xù)釋放，對新房分流效應深化，其中重點城市分流強度平均30%，三四線城市為36%，尤其在低能級城市，二手房“截流”新房客戶更為顯著，倒逼新房市場加速產(chǎn)品與政策創(chuàng)新。
伴隨重點城市新房市場回暖，土地市場熱度也有所回升。上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。北京共成功出讓22宗地塊，同比增長15.79%；上海公開出讓的19宗商品住宅地塊中，15宗溢價成交，7宗溢價率超30%；杭州住宅用地共計成交68宗，土地出讓金達1160億元，溢價率達35.5%，接近去年全年水平。天津、武漢、福州等城市土地市場也保持較高熱度，地塊高溢價率成交頻現(xiàn)。
清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示：“新房市場熱度回升向上傳導至土地市場，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，開發(fā)企業(yè)資金實力增強，更有能力參與土地競買，助推市場信心整體回升?！?/p>
止跌回穩(wěn)持續(xù)推進
作為房地產(chǎn)深度調整的“過渡期”，下半年市場走勢如何？張波認為，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)成為行業(yè)共識，政策端將從多方面持續(xù)發(fā)力，改善需求釋放、品質價值回歸、城市差異發(fā)展是調整中的直接體現(xiàn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表示：“6月13日國常會對市場變化及時回應，并明確政策導向，釋放出積極信號。預計下半年政策將圍繞穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險等全力落實已出臺政策，推動市場止跌回穩(wěn)?！?/p>
具體而言，張波認為，需求端，房貸利率仍有下調空間，部分城市或進一步放寬限購、限貸政策，加大對多孩家庭、新市民等群體的購房支持力度。供給端，“好房子”建設標準進一步落實，加快保障性住房建設，推動老舊小區(qū)改造與城市更新，優(yōu)化土地供應結構。市場監(jiān)管方面，加強房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，打擊惡意炒作、虛假宣傳等行為，同時推進房地產(chǎn)稅試點等長效機制建設，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
陳文靜認為，下半年高品質“好房子”入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但居民收入房價預期以及市場整體優(yōu)質供給仍偏弱，重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結構性機會，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力。
