中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）近日，一則“《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于9月15日正式實(shí)施，屆時(shí)‘房東稅’也將同步開征”的消息在網(wǎng)上廣泛流傳，引起眾多租房者與房東的密切關(guān)注，相關(guān)話題一度沖上熱搜。有人擔(dān)心稅負(fù)會(huì)增加，有人憂慮房租因此上漲。那么，何為“房東稅”？《條例》中又對(duì)此有哪些具體規(guī)定？記者針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了采訪。
房租收稅早有規(guī)定
所謂“房東稅”，并非一個(gè)新設(shè)立的單一稅種，而是對(duì)個(gè)人出租房屋所涉及的多種稅費(fèi)的統(tǒng)稱。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜向記者介紹，其涵蓋了增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、附加稅費(fèi)等多個(gè)稅種。
事實(shí)上，針對(duì)房租收入的稅收規(guī)則由來(lái)已久，相關(guān)政策早已存在。58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，2010年以前，我國(guó)對(duì)個(gè)人出租房屋的稅收征管相對(duì)寬松，主要以房產(chǎn)稅為主，稅率為12%，同時(shí)涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種。由于綜合稅負(fù)較高，實(shí)際征管難度較大，很多房東選擇不申報(bào)納稅。
2010年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》明確了對(duì)個(gè)人出租住房給予稅收優(yōu)惠，包括對(duì)個(gè)人出租住房所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
2016年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》指出“房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅”，即計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，房屋租金的計(jì)稅收入不含增值稅。
張波表示，從上述政策可以看出，相關(guān)部門對(duì)租房相關(guān)稅收秉持著能免則免、能減則減的原則。而在實(shí)際操作中，不少地方還對(duì)相關(guān)稅種進(jìn)行了進(jìn)一步減免，也就是說(shuō)，房屋租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)并不重。
出租稅費(fèi)政策并未調(diào)整
既然租房收稅并非新規(guī)，為何此次“房東稅”話題引發(fā)熱烈討論？這主要與《條例》的相關(guān)內(nèi)容有關(guān)。
《條例》要求，出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案；房管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等部門建立信息共享機(jī)制。據(jù)此，有人解讀為，租賃合同備案和部門間的信息共享意味著將全面向房東征收稅款。
事實(shí)果真如此嗎？上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，《條例》中關(guān)于合同備案的規(guī)定，其出發(fā)點(diǎn)并非收稅，而是保護(hù)租客權(quán)益。出租房屋屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范疇，由此產(chǎn)生的收入原本就涉及相應(yīng)稅費(fèi)，與《條例》的出臺(tái)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，不應(yīng)將兩者畫等號(hào)。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，多地稅務(wù)部門的官方微信公眾號(hào)發(fā)文辟謠，稱個(gè)人出租房屋相應(yīng)的稅費(fèi)政策是已實(shí)施了數(shù)十年的既定規(guī)定，并未因《條例》的出臺(tái)而調(diào)整，更沒(méi)有新增“房東稅”。《條例》推動(dòng)租賃信息備案，其本質(zhì)上是讓納稅流程更規(guī)范，而非加稅，提醒公眾不要誤讀。
市場(chǎng)供需決定租金走向
面對(duì)政策變化，房東與租客的反應(yīng)各異。部分房東擔(dān)心成本增加，有房東對(duì)記者表示：“以前對(duì)繳稅沒(méi)太在意，如今要進(jìn)行備案，以后要繳稅的話，成本增加了不少，只能漲房租了?！弊饪蛡儎t憂心房租上漲，租客小李說(shuō)：“要是因?yàn)閭浒咐U稅，房東要漲房租，那租房的壓力就更大了?！?/p>
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，房租是否上漲，關(guān)鍵還是取決于市場(chǎng)供需關(guān)系。近年來(lái)，樓市進(jìn)入調(diào)整階段，多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)與租金同步下跌，市場(chǎng)逐漸變?yōu)橘I方市場(chǎng)。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%，房東單方面漲租能力有限。
那么，在租房市場(chǎng)上，房東繳稅現(xiàn)象普遍嗎？應(yīng)該按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳稅？
記者咨詢多個(gè)房地產(chǎn)中介，了解到房東繳稅的情況并不常見，一般只有在租客有報(bào)銷、辦理居住證或其他需求需要租房發(fā)票時(shí)，房東才會(huì)去稅務(wù)部門報(bào)稅，產(chǎn)生的稅金大多由租客承擔(dān)。
張波對(duì)記者表示，在執(zhí)行層面，由于缺乏有力的監(jiān)督與約束機(jī)制，大量租賃行為游離于監(jiān)管之外，使得租賃市場(chǎng)信息不透明，給稅收征管、市場(chǎng)秩序維護(hù)及租客權(quán)益保障等方面帶來(lái)困難。
據(jù)悉，部分地區(qū)對(duì)個(gè)人出租住房采用綜合征收率的方式，將各項(xiàng)稅費(fèi)合并計(jì)算，簡(jiǎn)化征收流程。比如，北京市稅務(wù)局工作人員告訴記者，在個(gè)人出租住宅、月租金不超過(guò)10萬(wàn)元的情況下，以2.5%的綜合稅率征收，開具增值稅普通發(fā)票。上海與北京的情況一致，同樣按照2.5%的綜合稅率征收。廣州市稅務(wù)局工作人員表示，自有住房出租租金在2000元至3萬(wàn)元之間的，按照4%的綜合稅率征收。成都的政策則更為特殊，個(gè)人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，按照0稅率綜合征收。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前租賃市場(chǎng)備案率相對(duì)不高，部分房東無(wú)須繳納相應(yīng)稅金，但隨著租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范，全面?zhèn)浒笇⒊蔀榇筅厔?shì)。
張波認(rèn)為，近期內(nèi)全面征收房東稅的可能性較小，而且即使因備案產(chǎn)生了稅費(fèi)，就目前的稅率來(lái)看，其對(duì)租賃交易造成的影響也較為有限。
嚴(yán)躍進(jìn)建議，從鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、增加備案比例的角度出發(fā)，可以考慮對(duì)目前的租賃稅費(fèi)進(jìn)行一定減免。
官方微信公眾號(hào)
官方微博
