中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確將居民換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2027年12月31日。該政策疊加近期密集落地的信貸支持、稅費(fèi)減免、交易流程優(yōu)化等系列舉措，形成全方位降低購房成本的政策“組合拳”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行注入強(qiáng)勁動(dòng)力，切實(shí)回應(yīng)了居民“住有宜居”的民生期待。
政策延續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力
根據(jù)《公告》，2026年1月1日至2027年12月31日期間，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)重新購房的納稅人，可享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還稅款。
中指研究院分析師向記者介紹，該政策明確了交易金額核算標(biāo)準(zhǔn)，新房以住建部門網(wǎng)簽備案的購房合同成交價(jià)格為準(zhǔn)，二手房以實(shí)際成交價(jià)格為準(zhǔn)。若想享受優(yōu)惠須滿足兩個(gè)條件：一是買賣住房須在同一城市行政區(qū)劃范圍內(nèi)；二是出售方須為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。這既精準(zhǔn)覆蓋了真實(shí)換房需求，又有效防范了利用政策套利的行為，守住了“房住不炒”的底線。
作為一項(xiàng)成熟的民生政策，換房退個(gè)人所得稅政策首次于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次為第二次延期，該政策已累計(jì)為千萬戶家庭減輕購房負(fù)擔(dān)。
此次延期將持續(xù)降低賣舊買新的資金門檻，尤其利好為子女教育置換學(xué)區(qū)房、為養(yǎng)老選擇低樓層住房的改善型家庭。
購房成本多維降低
除了購房退個(gè)稅外，近期從中央到地方，樓市支持政策持續(xù)加碼，覆蓋稅費(fèi)、信貸、交易流程等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，購房成本一再降低。
2026年1月1日實(shí)施的增值稅新政規(guī)定，個(gè)人銷售不足2年的住房，增值稅稅率從5%降至3%，降幅達(dá)40%，購買2年以上（含2年）住房對(duì)外銷售仍免征增值稅。
金融政策同樣加力賦能，換房家庭的月供壓力顯著減輕。一方面，公積金貸款福利進(jìn)一步升級(jí)，2025年5月8日前已發(fā)放的存量貸款，于2026年1月1日起執(zhí)行新利率。首套房5年以上公積金貸款利率降到2.6%，處于歷史低位，二套房公積金貸款利率降到3.075%。
另一方面，選擇每年1月1日為重定價(jià)日的首套房商業(yè)貸款客戶，若原執(zhí)行利率為LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減30個(gè)基點(diǎn)，重定價(jià)后利率將調(diào)整為3.2%；若原執(zhí)行利率為LPR減45個(gè)基點(diǎn)，利率將降至3.05%。以貸款120萬元、期限30年、等額本息還款方式計(jì)算，利率調(diào)整后，首套房客戶約可節(jié)省利息5.71萬元，二套房客戶約可節(jié)省利息5.91萬元。
貸款額度支持力度空前，比如上海市首套房公積金貸款額度提升至184萬元，多子女家庭可達(dá)216萬元。銀川市提出，多子女家庭公積金貸款額度最高可額外上浮30萬元，退役軍人貸款額度不受賬戶余額倍數(shù)限制且上浮20%等。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，有30余個(gè)城市支持公積金直接支付房貸首付，有助于解決“湊首付”難題。
交易流程與保障機(jī)制也持續(xù)優(yōu)化，二手房“帶押過戶”政策全面普及，比如株洲等地實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)移登記+新抵押設(shè)立+原抵押注銷”一站式辦理，交易效率提升50%以上。保交樓方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月，全國750多萬套難交付住房已實(shí)現(xiàn)交付，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制審批貸款超7萬億元。
預(yù)計(jì)更多政策將跟進(jìn)
系列惠民舉措讓眾多有置業(yè)需求的家庭吃下“定心丸”，在各地辦稅服務(wù)廳和售樓處，不少購房人分享著政策帶來的實(shí)惠與喜悅。
“前陣子剛賣掉老房子，正琢磨著換套大戶型，就盼著政策能延續(xù)，沒想到真的如愿了?！痹诒本┦谐枀^(qū)辦稅服務(wù)大廳，王先生拿著剛填好的退稅申請(qǐng)表，難掩激動(dòng)。他告訴記者，他出售的老房成交價(jià)格420萬元，繳納個(gè)人所得稅4萬余元，新買的房子總價(jià)580萬元，按照政策可全額退還已繳個(gè)稅。
隨著系列樓市支持舉措的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來政策紅利集中釋放的窗口期。
易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，近期系列政策的密集出臺(tái)，是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的精準(zhǔn)施策。當(dāng)前樓市正面臨“賣舊買新”置換循環(huán)梗阻的挑戰(zhàn)。二手房交易總價(jià)中樞下移，剛需觀望情緒濃厚，而換房過程中的高額稅費(fèi)、復(fù)雜流程等，成為許多家庭改善居住條件的“攔路虎”，既制約了改善型需求釋放，還導(dǎo)致二手房買賣不暢，形成市場(chǎng)循環(huán)僵局。在此背景下，延續(xù)退稅政策疊加多維支持舉措，成為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、打通循環(huán)梗阻的關(guān)鍵抓手。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者說：“在居民就業(yè)和收入預(yù)期仍需鞏固的情況下，降低房地產(chǎn)交易成本既能直接減輕家庭負(fù)擔(dān)，又能涵養(yǎng)稅源、提升市場(chǎng)交易活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成供需雙向發(fā)力的良性互動(dòng)?！?/p>
李宇嘉指出，2026年樓市政策的核心邏輯是通過確定性的支持舉措，對(duì)沖市場(chǎng)的不確定性，預(yù)計(jì)后續(xù)更多到期政策將跟進(jìn)延續(xù)，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長田磊認(rèn)為：“近期的政策‘組合拳’呈現(xiàn)出精準(zhǔn)發(fā)力、協(xié)同高效的特點(diǎn)。信貸降成本、稅費(fèi)減負(fù)擔(dān)、流程提效率、保障兜底線的多維舉措，既覆蓋了剛需群體，也滿足了改善型家庭的置換需求，同時(shí)堅(jiān)守‘房住不炒’定位，有效防范了市場(chǎng)投機(jī)行為。”
他強(qiáng)調(diào)，政策的落地見效需要進(jìn)一步加強(qiáng)部門協(xié)同，未來預(yù)計(jì)政策將持續(xù)聚焦居民真實(shí)住房需求，通過精準(zhǔn)施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
官方微信公眾號(hào)
官方微博
