中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）隨著當(dāng)前一系列精準(zhǔn)政策的實(shí)施，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入止跌回穩(wěn)的向好階段。近日，樓市再現(xiàn)重磅利好，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，要求加快推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目，將政策支持范圍擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市，并表示“通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造”，引起了業(yè)界的廣泛期待。
改造范圍擴(kuò)容
城中村在城市中往往顯得十分突兀，其通常位于城市中心區(qū)域，但與當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯脫節(jié)，土地資源未得到充分利用，居住環(huán)境和設(shè)施較為落后。
城中村改造是城市化進(jìn)程中的重要環(huán)節(jié)，一直以來(lái)備受重視，多次被相關(guān)政策提及。2023年4月28日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”等；2023年7月21日，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款等政策支持，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
億翰智庫(kù)首席研究員張化東接受記者采訪時(shí)表示，10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，提出了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策組合拳，其中一個(gè)“增加”就是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。本次通知印發(fā)后，這項(xiàng)增量政策將加速落地。
拉動(dòng)市場(chǎng)需求
此次通知中有關(guān)“貨幣化安置”的表述，令業(yè)界充滿了期待。通知表示，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照?qǐng)?zhí)行。
“這是繼11月13日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布多項(xiàng)減稅政策之后，再次推出的一項(xiàng)樓市利好政策，將從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供助力?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，僅在35個(gè)大城市城中村改造規(guī)模就達(dá)170萬(wàn)套，本次政策支持?jǐn)U圍后，滿足改造條件的城中村項(xiàng)目將更多，有望加快推動(dòng)新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造落地，對(duì)市場(chǎng)需求的拉動(dòng)將更快體現(xiàn)出來(lái)。
中指研究院的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，將帶動(dòng)約1億平方米的住宅銷售，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)成交總量的貢獻(xiàn)約為10%。
國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊認(rèn)為，通過(guò)貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房去化，同時(shí)通過(guò)對(duì)城中村區(qū)域土地規(guī)劃合理調(diào)整，可拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建筑安裝工程投資。
“貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，目前各地都在紛紛推進(jìn)“房票”政策，老百姓早日拿到“房票”，可以更自由地選擇房源，有助于提高房屋安置的效率，也有助于各地消化庫(kù)存房源和促進(jìn)供求關(guān)系平衡，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)助力。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，通過(guò)貨幣化安置的方式，城中村居民可以直接到市場(chǎng)上選擇心儀的住房，增加了市場(chǎng)的交易量，有助于直接帶動(dòng)去化壓力大的城市消化存量房，加快解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)具有重要作用。
推動(dòng)城市更新
我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。而城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容，是從源頭上消除城市安全隱患、回應(yīng)人民群眾對(duì)美好生活的迫切期待、加快建設(shè)宜居韌性智慧城市的內(nèi)在要求。
“城中村改造對(duì)于居住條件較差、急需改善居住環(huán)境的家庭而言無(wú)疑是一個(gè)福音，還能徹底消除安全隱患，完善城市功能，提升城市形象。”虞曉芬建議。
城中村改造不僅是城市發(fā)展的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。然而，城中村改造也面臨諸多挑戰(zhàn)。夏磊對(duì)記者表示，一方面，改造需要大量的資金支持，對(duì)地方政府而言，如何在落實(shí)政策的同時(shí)，避免增加地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保改造項(xiàng)目的順利實(shí)施是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題；另一方面，改造需要大規(guī)模的土地資源，而城市土地資源有限，這或?qū)?dǎo)致土地資源的緊張。此外，高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求也對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和管理水平提出了更高的要求。
為此，通知要求，各地要落實(shí)好城中村改造財(cái)稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮?，即每個(gè)項(xiàng)目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等，推動(dòng)各項(xiàng)支持政策盡快落地見(jiàn)效，充分釋放我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
虞曉芬建議，實(shí)施城中村改造，一個(gè)重要的原則是要先謀后動(dòng)、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。各地應(yīng)利用好這一政策紅利，評(píng)估篩選符合條件的城中村改造項(xiàng)目，盡快啟動(dòng)實(shí)施。
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